ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาด ตลาดพื้นที่สำนักงาน
จะขยายตัวไปยังนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ
เนื่องจากย่านศูนย์กลางธุรกิจมีซัพพลายรองรับไม่เพียงพอ
ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ชี้ให้เห็นการขาดแคลนพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่สังเกตได้ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 เนื่องจากจำนวนดีมานด์ที่มีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งขัดกับจำนวนซัพพลายที่มีอยู่อย่างจำกัด ในขณะเดียวกันอัตราการเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่า ในตลาดสำนักงานจะเกิดภาวะขาดแคลนในช่วง 2 ปีหน้า ซึ่งจะส่งผลให้อัตราค่าเช่าปรับสูงขึ้นตามไป นอกจากนี้ ไนท์แฟรงค์ยังคาดว่าจะมีบริษัทที่ต้องขยายตัวหรือย้ายที่ตั้งไปสู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากจำนวนซัพพลายในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีจำนวนจำกัด
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า”ผู้เช่ากำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นหลายๆ บริษัทจำต้องใช้กลยุทธ์ควบคุมค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เช่น การจัดเวลาทำงานให้ยืดหยุ่นมากขึ้น การจัดพื้นที่โต๊ะทำงานที่เป็นมาตรฐาน และการลดจำนวนโต๊ะทำงาน การแยกพื้นที่ดำเนินงานของบางแผนก หรือแม้แต่กระทั่งย้ายไปยังอีกสำนักงานหนึ่ง”
ตามรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในปี 2558 ซัพพลายพื้นที่สำนักงาน มีจำนวนรวม 4,671,593 ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 96,405 ตร.ม. หรือคิดเป็น 2.1% จากปีก่อน ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมานี้มาจากการแล้วเสร็จของอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ (AIA Sathorn Tower) อาคารเมเจอร์ ทาวเวอร์ (Major Tower) และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ (Bhiraj Tower at EmQuartier) อาคารเมเจอร์ ทาวเวอร์และอาคารภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ตั้งอยู่แถบสุขุมวิทโซนใน ส่วนอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ตั้งอยู่บนถนนสาทร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรี ในปี 2558 53% จากจำนวนซัพพลายทั้งหมดที่มี ตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และ 47% มีที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
กราฟ 1: อุปทานสำนักงานและอุปทานใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2554-2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
หมายเหตุ: ข้อมูลนี้ไม่นับรวมอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมและอาคารสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่า 5,000 ตร.ม.
ในปี 2559 จำนวนซัพพลายพื้นที่สำนักงานคาดว่าจะมีประมาณ 152,960 ตร.ม. รวมจาก 5 โครงการสำนักงาน โดยประมาณ 87% มีที่ตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และมีเพียง 13% ที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หลังจากปี 2560 คาดว่าพื้นที่สำนักงานใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เช่น บางนา สุขุมวิทโซนนอก รัชดาภิเษก ฯลฯ
ตาราง1: จำนวนซัพพลายพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ด้านดีมานด์ รายงานวิจัยพบว่าพื้นที่เช่ามีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,334,324 ตร.ม. แสดงอัตราการเช่าอยู่ที่ 92.8% และเพิ่มขึ้น 1.3% จากปีก่อน การเติบโตสูงสุดในช่วงท้ายปี 2558 พบในสำนักงานเกรด A นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น 8.2% แบบปีต่อปี อย่างไรก็ตามสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราการเช่าสูงสุดที่ 94.3% พร้อมยังเผชิญกับอัตราการเติบโตปีต่อปีที่ลดลงต่ำสุดที่ 0.4% ซึ่งไม่เป็นที่น่าแปลกใจเลย เพราะอัตราการเช่าที่สูงนี้ ทำให้ไม่สามารถเติบโตได้มากนัก โดยรวมแล้ว ตลาดพื้นที่สำนักงานมีอัตราการเติบโตที่ 2% เป็นประจำทุกปี
กราฟ 2: อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2554-2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
หมายเหตุ: ข้อมูลนี้ไม่นับรวมอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมและอาคารสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่า 5,000 ตร.ม.
ในปี 2558 อัตราการดูดซับพื้นที่สำนักงาน อยู่ที่ประมาณ 149,301 ตร.ม. มีจำนวนสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2554 นอกจากนี้ อัตราการดูดทรัพย์มากกว่าอุปทานใหม่ที่มีพื้นที่รวมเพียงแค่ 96,405 ตร.ม. อัตราการดูดทรัพย์ของพื้นที่สำนักงานได้เพิ่มสูงขึ้นเป็นประจำทุกปีตั้งแต่ปี 2554 ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องด้วยจำนวนที่จำกัดของจำนวนซัพพลายพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เราคาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงด้านการดูดซับพื้นที่สำนักงานจากในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ไปสู่พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เพราะในหลายๆ พื้นที่เหล่านี้ได้รับความสะดวกจากระบบขนส่งมวลชน ทำให้การเดินทางไปสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นไปได้ง่าย นอกจากนี้ หากดูจากอัตราการดูดซับและอุปทานใหม่ เราสามารถมองเห็นปัญหาการขาดแคลนด้านซัพพลายในช่วง 2 ปีข้างหน้า ตามข้อมูลผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
ในปี 2558 อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A ทั้งในและนอกพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ แสดงอัตราการเติบโตจากปีก่อนสูงถึงประมาณ 9% -10% สำหรับสำนักงานเกรด A อัตราค่าเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจสูงสุดอยู่ที่ 937 บาท ต่อ ตร.ม. ในขณะที่ อัตราค่าเช่านอกเขตศูนย์กลางธุรกิจสูงสุดอยู่ที่ 723 บาท ต่อ ตร.ม. ส่วนอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของสำนักงานเกรด B ทั้งในและนอกพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราลดลง และมีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยตั้งแต่ปี 2554 โดยมีการเพิ่มขึ้น 5.3% ของอัตราค่าเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 4.0 %นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ การสำรวจราคาตั้งให้เช่าบนหลายๆ ถนนสายหลัก พื้นที่ที่มีราคาให้เช่าสูงที่สุดอยู่ในย่านเพลินจิตและถนนสุขุมวิทซอยต้นๆ เราคาดว่าแนวโน้มของอัตราค่าเช่าจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากอัตราดูดซับยังมีสูงขึ้นมากกว่าอุปทานใหม่
กราฟ 4: ราคาตั้งให้เช่าของสำนักงานบนหลสยๆ ถนนสายหลักในกรุงเทพฯ ต่อตารางเมตร ช่วงปี 2554-2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยเชื่อมั่นว่า อัตราเติบโตที่ชะลอตัวลงตามภาพรวมทางเศรษฐกิจไทยยังไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าพื้นที่สำนักงาน ส่วนใหญ่เนื่องมาจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของภาคธุรกิจไอที (IT) ที่บริษัทย่อยของบริษัทผู้ทำธุรกิจ e-commerce รายใหญ่ได้ทำการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ในหลายๆ อาคาร เช่น อาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ (AIA Capital Center) และ อาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวเวอร์(Cyber World Tower) มีที่ตั้งบนถนนรัชดาภิเษก และอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ (Empire Tower) มีที่ตั้งบนถนนสาทร การเติบโตในภาคธุรกิจนี้ยังได้สร้างเทรนด์ใหม่แก่ธุรกิจขนาดเล็กที่พึ่งเริ่มต้น โดยทำการย้ายออกจากอาคารห้องแถวไปในอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เพื่อเพิ่มประโยชน์ด้านการสร้างภาพลักษณ์ขององค์กรและสะดวกต่อการเข้าถึงได้โดยสถานีขนส่งมวลชน